Как работает переуступка прав на жилье в новом доме

На сегодняшний день существует множество вариантов приобретения жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, считается и переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших вариантов покупки квартиры в новом доме. Cмысл переуступки в том, что происходит сделка между покупателем и продавцом о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

Юридически переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

Приобретая недвижимость на условиях цессии, оформляется договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый участник - дольщик. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом жилья может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - потенциальный покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора компания-застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на уступку квартиры жилья, недвижимости, объекта потребуется, если, например, полностью не выполнены денежные условия (продавец приобретал жильё в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность конечному покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае когда была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, которые не достигли 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно убедиться в добропорядочности продавца, собирающегося передать Вам право требования.

Жилые помещения в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Этот документ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Данная отметка является гарантией того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Иногда, когда девелопер требует своего согласия в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в ДДУ вышеуказанное условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Купить жильё в жилом комплексе по переуступке можно у следующих лиц:

• Инвесторы - ими являются либо физические лица либо организации или закрытые ПИФ. Инвесторы имеют до нескольких квартир и хотят их продать потому, что приобретали квартиру с целью дальнейшей продажи.
• У подрядной организации - В основном в такой роли выступают компании партнеры девелопера. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог быть привлечён для выполнения работ: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и прочие. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком посредством готового жилья.
• Собственники, купившие квартиру для своих целей, но решившие продать собственность.

Требования к покупателю квартиры по переуступке

Приобрести квартиру на условиях переуступки может любое заинтересованное лицо. Как правило, причинами приобретения квартир по переуступке являются:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные плюсы квартир по переуступке

Как и любая другая сделка, купля-продажа в рамках договора цессии связана с определенными рисками. В особенности это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям купить эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Пользуются переуступками люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, приобретенных по переуступке, по завершении строительства.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Пакет документов для переуступки

Чтобы оформить переуступку по законам, стороны договора должны собрать регламентированный список документов:

• Когда продавец недвижимости находится в браке, потребуется предоставить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Лахта Плаза в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки